每個(gè)人都有一個(gè)夢(mèng)想：我想有一個(gè)大房子，面朝大海，春暖花開(kāi)。前提是，你有一個(gè)大房子……說(shuō)到買(mǎi)房，問(wèn)題來(lái)了，全款買(mǎi)還是貸款買(mǎi)？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長(zhǎng)時(shí)間？等額本金還款呢，還是等額本息？

全款買(mǎi)還是貸款買(mǎi)?

建議：貸款買(mǎi)，能用公積金貸款買(mǎi)是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買(mǎi)房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。

如果貸款，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，

要提前還款嗎？

建議：按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于商業(yè)貸款利息的投資，不用著急提前還銀行貸款的。

選擇等額本息還是等額本金？

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式相比等額本息還款方式，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺(jué)自己吃了很大的虧似的。

但是，真的是這樣嗎？

其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻摹＝璧谋窘鸲啵€的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

這兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢(qián)的時(shí)候?qū)ｉT(mén)做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。

建議：如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

哪類人適合提前還款vs不用提前還款

以下兩種情況較適合提前還貸：

1、處于還款初期的借款人，因?yàn)槔⒅С鐾ǔ＜性谶€款初期，借款人這時(shí)候提前還貸可節(jié)省利息；

2、借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時(shí)，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款，然后用此套房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款，將抵押出來(lái)的錢(qián)款用于其他方面的資金需求來(lái)解決自身融資需求。

建議不用提前還款的類型：

1.公積金貸款，基準(zhǔn)利率享受7折與8.5折之間的購(gòu)房者。

2.等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。

3.投資收益高于貸款利率的投資人士。

小貼士

提前還貸要交違約金

提前還款要交違約金你知道嗎？銀行其實(shí)并不歡迎組合貸款你知道嗎？今天小編就來(lái)跟大家分享一下那些你不知道的貸款“潛規(guī)則”。

一、提前還貸并沒(méi)那么省錢(qián)

大多數(shù)購(gòu)房者不知道的是，銀行會(huì)對(duì)你的提前還款收取一部分違約金，因?yàn)樵陬^一年提前還款會(huì)導(dǎo)致銀行收取的利息減少，按照之前借貸雙方簽訂的合同條款，借款者應(yīng)該向銀行提供一筆違約金。

那么，違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少呢？

一般來(lái)說(shuō)，違約金的有效期不會(huì)超過(guò)3年，超過(guò)這個(gè)期限違約金的比率會(huì)下降；另外，只要每年的提前還款不超過(guò)貸款余額的20%，就不用繳納違約金。

二、 利率和折扣的變化沒(méi)那么及時(shí)

先說(shuō)說(shuō)利率，很多時(shí)候雖然新的政策被推出來(lái)，銀行的利率得到了調(diào)整，但是你的月還款額并不會(huì)立馬隨之變化，而是會(huì)在來(lái)年的一月份再做出相應(yīng)的調(diào)整，簽訂貸款合同的時(shí)候要看清楚這些細(xì)則。

再是折扣，很多在降息前申請(qǐng)貸款或者已經(jīng)獲批的購(gòu)房者仍要按照降息前的優(yōu)惠折扣繳納利息，即使日后基準(zhǔn)利率會(huì)隨著利率的調(diào)整發(fā)生變化，但是利率優(yōu)惠折扣是不變的。

三、組合貸款為什么難貸？

據(jù)悉，銀行方面是不太歡迎組合貸款的，主要是因?yàn)榻M合貸款不僅辦理起來(lái)復(fù)雜，而且利潤(rùn)有限，為什么這么說(shuō)呢？

組合貸款辦理起來(lái)要涉及到銀行、公積金管理中心兩個(gè)機(jī)構(gòu)，需要耗費(fèi)的人力和精力相比其他貸款更多，不僅辦理時(shí)間長(zhǎng)，且?guī)?lái)的利潤(rùn)是有限的，這種情況下銀行不喜歡組合貸款也就情有可原了。