對于很多購房者來說，貸款是滿足目前購房需求的最好方式，房貸的償還與家庭每月的支出息息相關，而且很有可能用十幾年的時間來完成還貸這一漫長的過程，那么到底采用何種方式還貸最合理呢？等額本息、等額本金、一次性還本付息、本金歸還計劃、等額遞增、等額遞減等這些還款方式你了解多少呢？

北京：北京市管公積金貸款最高120萬元，國管公積金最高貸款120萬元。上海：個人公積金貸款最高60萬元，家庭最高貸款120萬元。廣州：個人公積金貸款最高60萬元，夫妻雙方最高貸款120萬元。成都：個人和家庭公積金貸款最高60萬元，成都公積金貸款額度為個人繳存余額30倍。呼和浩特市：個人公積金貸款最高50萬元，夫妻雙方建立公積金的，貸款最高80萬元。由于各地的房貸政策不同，實際情況要以當地最新貸款政策為準。

另外，一般公積金貸款償還最高年限為30年，并且不超出借款人法定退休年齡后5年。

在準備辦理貸款時，需要注意以下內容：

個體工商戶需要提供營業執照、近三個月的完稅憑證的原件和復印件。自由職業者提供近一年內銀行蓋章確認的個人銀行賬戶或存折流水單原件，個人征信報告原件。

貸款人夫妻雙方身份證與戶口薄的姓名、身份證號、出生日期不一致的，需到發證機關更正或出具相關證明；結婚證丟失或信息與身份證、戶口上不一致的，由婚姻登記機關補辦結婚證或開具婚姻關系證明。

貸款時以他人房產作抵押的，需要提供抵押人夫妻雙方的身份證、戶口薄、結婚證的原件及復印件。如果抵押人夫妻雙方身份證與戶口薄的姓名、身份證號、出生日期不一致的，需到發證機關更正或出具相關證明；結婚證丟失或信息與身份證、戶口上不一致的，由婚姻登記機關補辦結婚證或開具婚姻關系證明。

貸款人如果是單身者即離異、喪偶需要提供的材料有：離婚證、離婚協議書或法院判決書原件及復印件（離異）；醫院或派出所開具的配偶死亡證明原件及復應件（喪偶）。

貸款人如果在還款期間與原單位解除勞動關系并不再繳納住房公積金的，應當在辦理離職手續之前一次性還清貸款本息。

還款時可根據個人情況，靈活選擇還款方式，以免因工作繁忙錯過正常的還款期造成逾期，給個人信用造成不良記錄。逾期6次以上或進入法律清欠的職工將取消再次貸款資格。

房貸的幾種還款方式 你選對了嗎？

在等額本息前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金前期還的房貸，主要是本金部分。如果提前還房貸，這時選擇等額本息還款的人就比較吃虧，因為還款結構中，先還的是利息，余下還有大量的本金沒還。等額本金方式下，本金已經還掉了大部分，相應要還的貸款已經少了很多。所以等額本金是一個值得考慮的選擇，雖然它可能造成一開始還貸壓力較高。

如果貸款70萬，期限為30年，那么在還款23年后，無論是等額本息還是等額本金，房貸總支出已達到相同的額度。這時候，對于使用等額本息的人來說，提前還清就毫無意義了，因為大部分利息已經在23年內貢獻給了銀行，剩下要還的幾乎都是本金，早還晚還區別已經不大了，不如拿去理財。

一般來說，以下兩類人群比較適合提前還款，一是處于還款初期的借款人，因為利息支出通常集中在還款初期，貸款人這時候提前還貸可節省利息。二是貸款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。貸款人可以將手中資金用于提前還貸結清貸款，然后用此套房產向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求。

在正常還款期間，可以使用借款人本人、配偶及直系親屬公積金賬戶中的余額或現金辦理部分償還貸款本金業務，最低還款額度不少于貸款總額的10%，且不低于2萬元。部分償還本金后，可以選擇辦理縮短還款期限業務。（還款期內此項業務辦理總數不得超過5次）

一.先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。

二.向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。

三.按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。

四.借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續。

五.提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。

目前，大多數銀行辦理提前還款已經不需要交違約金了，但部分銀行會根據已還款時間確定違約金比例。銀行是否罰息主要還是以簽訂的合同為準。想要提前還款的購房者一定要仔細閱讀房屋買賣合同及貸款相關合同有關違約金的規定，有必要的話最好能到銀行網點咨詢。

目前購房貸款有3種方式：商業貸款、公積金貸款、組合型貸款。無論哪種貸款，其還款方式都只有兩種：等額本息還款和等額本金還款。

等額本息還款：把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行的金額固定不變，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減，也就是說每月所還貸款中的利息越來越少、所還的貸款額在增加。

等額本金還款：將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。

由于組合型貸款的程序和情況比較復雜，采用這種貸款方式的人比較少，所以就重點比較商業貸款和公積金貸款。為了方便比較和說明問題，我們用具體的數字來計算。假如一套房子的價格是100萬，現在需要貸款70萬，貸款期限為30年，看看每種貸款方式在30年到期時要還的本息各需要多少錢。

商業貸款的兩種還款方式（貸款利率按4.9%計算）：

等額本息還款：30年產生的貸款利息為637431.34元，約為63.7萬元；

等額本金還款：30年產生的貸款利息為515929.17元，約為51.6萬元。

公積金貸款兩種還款方式（貸款利率按3.25%計算）：

等額本息：30年產生的貸款利息為396719.92元，約為39.7萬元；

等額本金：30年產生的貸款利息為342197.92元，約為34.2萬元。

通過計算和比較得出以下結論：公積金貸款比商業貸款便宜，因為公積金貸款的利率低；等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算；采用等額本金方式還款，購房者的還款負擔會逐漸變小。

經過4次計算，商業貸款的等額本息30年產生的利息為63.7萬元，公積金貸款等額本金30年產生的利息僅為34.2萬元，兩者相差約為29.5萬元。因此，在貸款買房時，如果條件允許，盡量選擇公積金貸款，采用等額本金的還款方式。

按照上面的計算，在商業貸款的情況下，等額本息還款方式產生的利息要比等額本金產生的利息高出近12.1萬元。有些銀行在放貸的時候，還會根據情況對貸款利率進行有條件的打折優惠，所以在貸款買房時一定要向銀行咨詢清楚。

對于部分收入不高的購房者來說，最好的狀態就是先采用等額本息的還款方式，過了一段時間就變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款，還能省下一部分利息。至于什么時候變更比較合適，要根據自己的家庭經濟情況而定。